小規模な会社の場合、自宅を会社の事務所として使うことはよくありますよね。
今回は自宅兼事務所の取得態様別にメリットデメリットの比較をしてみたいと思います。
会社が自宅兼事務所を購入する場合
メリット
借入金利子・固定資産税・修繕費等も全て経費になる
自宅兼事務所を購入する場合、よっぽどお金に余裕のある方以外はローンを組みますよね。
その場合、借入金の利子（利息）が経費になります。
固定資産税も経費になりますしリフォームしたら修繕費として経費になります。（新たな固定資産の取得とされる資本的支出は除きますが）
住宅部分の減価償却費等も経費になる
住宅部分も全て会社の経費になります。
全てが会社の持ち物なのでお風呂のリフォームとかも当然経費になりますよね。
まあ、社長の社宅ということです。
ただし、社長からは社宅使用料を徴収する必要がありますね。
相続財産から除かれる
全て会社の財産ですので社長の相続財産にはなりません。
社長が会社の株を全て持っている場合は社長の財産としての会社の株の評価額に一部反映されますが直接持っているよりは影響は軽減されますね。
ただ借入金も会社名義なので社長の相続税計算上の債務控除にはなりません。
建物部分の消費税の還付が受けられる
建物の購入・建築にかかる支払いには消費税が含まれていますので会社の消費税計算上、支払った消費税が控除できます。（消費税課税事業者で原則課税の場合）
一般的には建物の購入はかなり大きな買い物になるので消費税が還付申告になるケースが多いと思われますね。
デメリット
個人の住宅ローンに比べて金利が高い可能性がある
個人の住宅ローンは現在相当な低金利ですよね。
1％切るのは当たり前でしょうか。
会社で借りる場合、会社の財務内容にもよりますが建物購入資金だと金利も高くなりがちです。
まあ、会社の代表者だと普通のサラリーマンと比べて住宅ローンも若干金利が上がりますが会社で借りるよりは安くなるのではないでしょうか。
住宅ローン控除・居住用財産の譲渡特例は適用不可
所得税法上の特典は会社でローンを組むと受けられません。
住宅ローン控除はかなり有利な税制ですからね。
今後どうなるかわかりませんが、現在住宅ローンの金利が1％切る中で住宅ローン控除の控除率が１％ですから住宅ローンを組んでお金を借りた方が得というおかしな状況になっています。
社長が自宅兼事務所を購入する場合
メリット
会社から社長に家賃を支払い経費にできる
会社が社長から事務所を借りることになりますので会社が社長に家賃を支払います。
社長は役員報酬以外に家賃収入が入ってきますね。
会社から支払う家賃は定期同額給与対象外なので期中での変更が可能
ご存知の通り社長の報酬は原則的には期中で変更できませんが家賃はいつでも変更できます。
変更には何かしら理由は必要ですが「近隣相場と比較して不相当になったから」などの理由でよいでしょう。
ただし頻繁な変更は危険です。
利益操作として税務署に指摘される可能性がありますのでここぞという時の策として取っておきましょう。
住宅部分には住宅ローン控除が適用できる
会社が購入する場合のデメリットの裏返しですね。
住宅ローン控除を適用するには居住割合が50％以上必要なので建築の際の間取りには注意しましょう。
住宅部分には居住用財産の譲渡特例が適用出来る
これも会社が購入する場合のデメリットの裏返しですね。
譲渡した場合は所得税の各種特例が利用できます。
注意点は各種特例が受けられるのは自分の居住の用に使っていた部分に限られるという点です。
なお、居住の用に使っていた部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住の用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。
特例ごとに要件が異なっていたり毎年の税制改正で要件が変更になったりしますので要件はその都度入念に確認しましょう。
デメリット
社長は確定申告が必要
社長は会社から受け取った家賃収入について所得税の確定申告が必要になります。
社長自身の借入金利子・固定資産税等は社長の所得税計算上の経費になりますね。
役員報酬のみだと確定申告不要の方も多いでしょうから所得税の確定申告の手間が増えるというのはデメリットですね。
住宅部分の減価償却費・借入金利子・固定資産税・修繕費等が経費にならない
住宅部分は会社では使用していませんのでそこに係る支出は経費になりません。
会社で使っている部分は社長の所得税確定申告で経費になりますので案分計算の必要がありますね。
建物図面から事務所使用部分の㎡数を確認し、全体の㎡数で割って事務所使用部分の割合を算出しましょう。
その割合をそれぞれの支出に掛けて経費になる金額を計算します。
事務所使用部分のリフォームなど明らかに全額事務所に係るものであれば案分計算の必要なく会社の経費になります。
住宅ローンの借入期間が長期で契約できるか不透明
これは借入をする金融機関にもよりますが借入期間が通常の100％居住用物件よりも短めになるケースがあるようです。
会社が自宅兼事務所を賃借する場合
メリット
家賃の全額を経費にできる
賃借にする場合のメリットって難しいですよね。
社長が賃借する場合と比べるメリットとして全額経費になるってところでしょうか。
実はデメリットで述べる家賃収入と相殺されて実際は事務所使用部分相当の経費計上になってしまいますが。
購入に比べると手軽
不動産登記もいりませんし固定資産税の支払いもありませんし（家賃に含まれているんでしょうが）手軽ですかね。
ややこしい面倒なことは購入に比べると少ないと思います。
デメリット
法人契約ができる物件が限られる
賃貸の場合、大家さんが法人契約を嫌がるケースが多いですよね。
居住用で使うより傷みますし、マンションとかだと不特定多数の人の出入りが増えるので他の住人からの苦情も考えられますので。
契約できる物件の選択肢が減るというのはデメリットですね。
居住用部分の社宅家賃を社長から徴収する必要がある
会社で購入の場合と同じく居住用部分は社長から家賃を徴収する必要があります。
社長が自宅兼事務所を賃借する場合
メリット
手続きが一番手軽
4パターンの中で最も手軽ですね。
普通に自宅を借りる手続きと考えればいいわけです。
ただし事務所としても使う旨は不動産屋さんにお話ししておく方がよいでしょうね。
事務所としても使用する場合には契約をお断りされる可能性がありますので。
無断で事務所として使用していることが発覚したらトラブルになってしまいます。
会社使用部分を経費計上することが出来る
会社使用部分は会社から社長へ家賃を支払い会社の経費として計上することができます。
もはやメリットでもないような気もしますが。。。
デメリット
なし
デメリットは無いですね。
敢えて言うなら他のパターンのメリットが受けられないということがデメリットかなと。
ちなみに賃借の場合は社長が大家さんに支払う家賃が経費になり、社長が会社から受け取る家賃の収入と相殺されて利益が出ないので確定申告は不要になりますね。
結論
儲かっている会社の場合税金的には会社で購入のパターンが一番メリットがあるのかなと思っています。
家関係の支出が基本なんでもかんでも経費になりますので。
ただ、家の購入などは税金以外にも考慮することは山ほどあると思いますので、まずは税金の部分は抜きにして理想の物件を探してみる。
その物件が賃貸なのか売買なのか建築なのか、また、その時の税制を考慮してどのパターンがよいか検討するのがいいのかなと。
また、購入の場合、固定資産税・不動産取得税・登録免許税なども含めて検討する必要があります。
居住用割合の設定で軽減が受けられる可能性がありますので。
結果、ケースバイケースで慎重な検討を要しますので身近な専門家に相談するのが一番ですね。
